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房企標準化制度建設綱要之六:公寓設計指引
房企拿到手的用地條件一般不會只是純粹的住宅類,往往有一些指定的兼容或配套,比如商業服務類性質。如果宗地四周或者允許做商鋪的面已經滿排布的情況下,仍然完不成規劃指標;有些地方政策允許按辦公、或商業報規報建,在竣工驗收后再二次裝修為公寓。
POST?鄧智勇/來源:作者

房企拿到手的用地條件一般不會只是純粹的住宅類,往往有一些指定的兼容或配套,比如商業服務類性質。如果宗地四周或者允許做商鋪的面已經滿排布的情況下,仍然完不成規劃指標;有些地方政策允許按辦公、或商業報規報建,在竣工驗收后再二次裝修為公寓。根據各地方對辦公、商業的層高限制,若能超過4.5米(最低有4.2米的實例)還可以做成loft產品,以增加溢價空間,有利于快銷。對這類產品,標準化程度高的房企也有戶型庫和樓型庫,以及入庫立面或者立面設計指引。

1.報規報建按辦公或商業,安全疏散等消防設計按相應的辦公或商業。商業又至少可分為商鋪與產權式酒店兩種情況。

1.1公共走道凈寬

1.1.1住宅低限為1.2米。

1.1.2辦公低限為走道長度不大于40米時,單面1.3米,雙面1.5米;大于40米時,單面1.5米,雙面1.8米。

1.1.3商業(連續商鋪的公共通道)低限為單面3米,且不小于通道長度1/15;雙面4米,且不小于通道長度的1/10。

1.2樓梯間梯段寬度

1.2.1住宅低限,6層以下為1米,6層以上為1.1米。

1.2.2辦公低限1.2米。

1.2.3商業低限1.4米。

1.3樓梯陡度

1.3.1住宅上限為260X175。

1.3.2辦公為260X170。

1.3.3商業為280X160。

1.4隨之帶來的公攤面積,商業>辦公>住宅。

2.公寓從樓型上可以分為點式塔樓與板式樓兩種。

2.1點式塔樓核心筒在中間,一般得機械排煙。有四個朝向,至少有一個面為陰面,某些公寓單元必然就是純陰面,作為住宅類建筑,這是一項硬傷。房間一般為單面布置。

2.2板樓交通核容易有自然通風,50米以下可以自然排煙。有兩個朝向,若東西向布置,都為陽面。房間一般為雙面布置。樓的長度若與住宅一致,由各地規劃管理條例控制,一般為60-70米。60米走道以下,一般說來走道可以自然排煙。

3.公寓從層數上分單層與loft兩類。

3.1無論是點式塔樓還是板式樓,能否做loft產品,取決于各地對辦公或商業的層高控制。一般說來4.5米以上層高是可以做loft產品的。極端情況下4.2米也可以做,但對施工質量以及后期室內設計的要求極高。

3.2不能做Loft產品的在市場上競爭力會大大削弱,市場對公寓類產品的購買意愿本來就低于住宅。

3.3loft產品也有兩種處理手段,當層高很高,接近6米時,多出的一層可以與下層獨立,故上下戶型完全一樣,買一送一。另一種,當層高不高,如4.5-5.4米時,可以局部挑空,上下層合二為一,整體看就是套房。公共走道的上部空間也可以作為戶內贈送。

4.從臥室、客廳等是否獨立與否分套房與單間兩類。

4.1單間模式類似于標準客房,只不過居家過日子,需要廚房功能,也需要洗衣機。一般處理方式是在衛生間對面布置一條操作臺,電磁爐、洗衣間整合在一起。這種模式討剛工作不久的年輕人的喜歡。

4.2套間模式除了loft上下層整合在一起的外,非loft產品也有做套間產品的,可以視為住宅產品的替代品。辦公類與商業類,一般不通燃氣,這就給廚房功能帶來短板。此類產品從結果來看,必然比較西化,類似于酒店的套房,相對于普通住宅而言臥室空間較緊湊。

4.3針對不同層高(4.5米以上)公寓確定上下層標高。對于層高較低的情況,一層凈高要力爭不低于2米。

5.給出加建樓板的結構形式和結構板體。

5.1由于報規報建是辦公或商業,二裝在土建竣工驗收后(一般升降機已拆走),這就大大增加了加建部分的施工難度,加建的樓板一般為鋼結構疊合薄混凝土,這帶來了加建的上下層之間隔音差的弱點。

6.給出衛生間防水外泄的措施。

6.1由于報規報建是辦公或商業,二裝在竣工驗收后,衛生間與相應的管線不可能像住宅產品一樣隨土建按部就班地進行施工。一般不能降板,管線也只能留洞。

6.2這給衛生間防水帶來了大大的難度。

6.3這給衛生間排水特別是排污也帶來大大的難度。這種情況下,馬桶一般只能選用后排水馬桶。

6.4此類公寓的精裝反映了房企對施工質量的控制水準。

7.由于報建時的無論辦公還是商業都必須考慮公共衛生間,但改造后的公寓卻不需要這部分空間,如何處置這部分辦不了產權的空間是個難題;比如可以改造成休息廳等公共空間。

8.立面設計

8.1無論是點式塔樓還是板式樓都與主流住宅樓型(如T4,T5,T6,T7,T8等等)都差異很大,立面風格上做到兩者的統一,難度不小。

8.2空調外機的遮蔽方式是公寓立面設計的難點??照{外機的遮蔽方式目前主流是百頁,廣東地區要達到暖通專業對通風的要求,空透率幾乎要高達80%,滿足要求的穿孔板幾乎就是透明的,起不到遮蔽的作用。由于空調機位上下一致,就很容易形成豎向線條,從風格上就限制了此種公寓的表現形式。

8.3空調機位除了影響立面的美觀外,安裝與檢修也是個必須解決的問題。如果從外面安裝,透氣的百頁就需要考慮開閉,這造成常見的百頁的難以復位與破損的后果,進一步影響美觀。如果從室內安裝,勢必增加一道為安裝與檢修(從全生命周期來看,是偶爾為之的事件)而特設的門,削弱了圍護結構保溫隔熱能力,似乎又有些不值。

9.此種公寓某種意義上是改造項目,報建圖紙與竣工驗收后二裝圖紙是使用功能完全不同的兩套圖,故必然導致二裝前的拆改,而標準化的目標就是要力求把拆改量降到最低。

10.此種公寓與傳統的住宅不同,存在著上述種種特殊性與難點,設計單位要與施工單位一起協商,設計出最合理的施工組織流程。

 

2021年04月12日

初稿于成都

 

 

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