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房企標準化制度建設綱要之七:商鋪設計指引
二類居住用地一般各地會允許一定比例的商業兼容(比如10%),在允許底商的情況下,商鋪比一層落地戶一般市場上更受歡迎,價值也大不少。
POST?鄧智勇/來源:作者

二類居住用地一般各地會允許一定比例的商業兼容(比如10%),在允許底商的情況下,商鋪比一層落地戶一般市場上更受歡迎,價值也大不少。

1.各地政府對層高的控制因地而異,最高可以達到6米,低的4米出頭。一般對一層層高和二層層高實行區別化控制,有的一層允許高達比如6米,二層則只允許比如4.5米。

1.1六米或接近的層高可以考慮做夾層贈送。與公寓一樣,竣工驗收后二裝到位,往往采取鋼結構加建。

1.2層高太矮比如剛4米出頭,就不考慮做夾層了。

2.開間與進深

2.1開間與進深一般由市場決定,由營銷團隊根據市場確定一個合理的范圍。

2.2從快銷的角度商鋪單元面積越小越好,但開間與進深總得有個合理的下限。開間的下限由使用功能決定,一般最小為結構跨度的一半,4米左右。進深太小,則規劃指標很難做夠,通常在10米以上。

2.3有的業態需要更大的空間,可以打通幾個商鋪單元整體很容易做到。反過來把大的商鋪單元劃分更小的單元卻很難。

3.商鋪每單元一般要考慮衛生間。無論是方便商鋪服務員還是顧客,衛生間對于每個商鋪單元都是必要的。若只有公共衛生間,對于有的業態就非常受限制。

4.商鋪從層數上一般分為單層和雙層,而三層以上則很罕見。

4.1單層商鋪盡可能考慮做夾層的可能性。

4.2雙層商鋪常見兩種處理方式,一種是上下兩層為一個單元,所謂一拖二;另一種就是二層共有外廊,獨立于一層。

4.2.1一拖二的樓梯間位置,從節省空間的角度,常常與衛生間整合在一起??紤]業態多元化的可能性(比如餐飲與服裝功能要求差異很大),衛生間與樓梯間的位置可以區分幾種標準模式,也可以樓板與樓梯由業主自行根據需要來完成施工。

4.2.2從商業價值來說,二層商鋪大大小于一層商鋪。公共外廊式二層商鋪要最大限度引導顧客方便上樓。

5.商鋪若允許餐飲要考慮煙道。所有商鋪的煙道要統一連接到較隱蔽部位的水平煙道,然后垂直煙道統一貼著住宅樓或公寓樓的隱蔽部位升到屋頂。但要避免煙道計容甚至因此導致該住宅樓或公寓樓的公攤面積增加則是件難事兒。為了解決該難題,有做獨立煙道的,雖然極少見。

6.底商的屋面處理是商鋪設計的一道難題。

6.1住宅與商鋪是不同的產權人,若把底商的屋面送給住戶做露臺,會造成產權糾紛。

6.2商鋪所有人一般不愿意美化或打整自己的屋面,久而久之,屋面會成為景觀上被遺忘的角落,會傷害到能夠眼力可及的住戶特別是緊貼其(本可以作為自家露臺)的住戶。

7.商鋪是否兼作售樓部?有的房企會臨時把商鋪用作售樓部,用完后若能整體出售就整體出售,不能整體出售則再改回商鋪,實現高周轉。

8.立面控制

8.1商鋪位于社區最外面,面向社會,從與大門等一起形式上起到了圍墻的作用,商鋪與大門應該從整體上考慮,風格上一致,是社區的第一張臉。與“圍墻”內的房子也要整體考慮,風格上一致。

8.2商鋪單元是標準化產品,開間進深一樣,若立面上也高度一樣就很容易節奏單調,缺少變化??梢栽O計幾種單元或單元組合,高度上有變化,開間上有分有合,玻璃等細節上也可以有變化,這樣就可以形成變化的節奏。

8.3每個商鋪必然有自己的店招,若不統一規定位置,就會導致立面雜亂而失控。

8.4中國各地氣候,一年之中某個季節或幾個季節一般都需要空調調節室內氣溫,服務顧客的商鋪更要氣溫宜人,因此空調是商鋪必不可少的因素??照{機位若不加控制,立面也會雜亂而失控。常見的空調機位是與店招統一考慮,在店招之下或之上或同高。也有放屋頂的,此種情況下冷凝水管則得與銅管分離,排水到地面。

8.5消火栓的遮蔽是立面設計的一個難點。消防設計需要每個商鋪都有消火栓,若不加控制,也會造成災難性視覺效果,一般與商鋪的壁柱統一設計,合理隱藏。

8.6南方雨水多,講究的房企會給每個商鋪統一設計、安裝或澆筑出標準的雨罩。雨罩有玻璃的、金屬的、鋼筋混凝土的,等等。對于一拖二的商鋪,雨罩的位置有安裝在一層的,也有安裝在二層的,從防雨水的角度,設在一層高度更好。

 

2021年04月20日

初稿于成都

 

 

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